(English) Why purchasers should not shy away from the costs of hiring an expert to inspect the property to be acquired

(English) Regrettably, purchasers of immovable properties often seem reluctant to obtain expert advice on issues pertaining to the property in question which are small in comparison to the costs of having to remedy defects which could have been identified prior to the purchase. The recent case of Banda v van der Spuy illustrates the difficulty which purchasers face after transfer in a claim for damages as a result of latent defects which were not disclosed to the purchasers. Continue reading

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Käufern sei Vorsicht geboten beim Erwerb eines Geschäfts ohne den Kauf zu annoncieren

Wenn eine natürliche oder juristische Person Vermögenswerte, die ein Geschäft ausmachen, oder einen erheblichen Teil des Geschäfts einer solchen Person veräußert, findet Paragraph 34 des Insolvenzgesetzes Anwendung. Ein solcher Verkauf ist gegenüber einem Gläubiger rechtsunwirksam, wenn der Verkauf nicht, wie in diesem Paragraph vorgeschrieben, im Staatsanzeiger (Government Gazette) und in jeweils 2 englischen und afrikaansen Tageszeitungen annonciert wurde.

In der Praxis, besonders wenn Transaktionen schnell erfolgen müssen, entscheiden sich die Parteien oft dafür, den Verkauf nicht zu annoncieren und stattdessen versuchen sie, die Haftungsaspekte durch Gewährleistungen zu regeln hinsichtlich von Forderungen, die gegen den Verkäufer bestehen könnten. In einem kürzlichen Gerichtsfall im obersten Berufungsgericht, dem Supreme Court of Appeal, Gainsford NO and 2 others v Tiffski Property Investments and 5 others [Gavin Cecil Gainsford NO v Tiffski Property Investments (Pty) Ltd (874/2010) [2011] ZASCA 187 (30 September 2011)], wurden die Gefahren eines solchen modus operandi besonders verdeutlicht. Continue reading

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Das neue Verbraucherschutzgesetz: Ein Überblick (Teil 3)

Vertragliche Bestimmungen

Das CPA beinhaltet weitreichende Bestimmungen, die darauf abzielen, unfaire, unangemessene oder ungerechte Inhalte ungültig zu machen und es erforderlich machen, den Verbraucher auf besondere Bestimmungen aufmerksam zu machen, die ungewöhnlich oder für den Verbraucher nachteilig erscheinen. Die Paragraphen 48 und 49 des CPA werden Anbieter daran hindern, ihre Haftung einzuschränken oder Schadloshaltungserklärungen von den Verbrauchern hinsichtlich etwaiger Forderung gegen die Anbieter zu verlangen. Auch wenn diese Einschränkungen gleiche Wettbewerbsbedingungen zu schaffen suchen, könnte dies letztendlich zu erhöhten Transaktionskosten für den Verbraucher führen, da der Anbieter nun die Risiken in Bezug auf Rückgabe von Waren und Versicherungskosten bei der Festlegung von Preisen einfakturieren muss. Der Anbieter darf auch keine Bestimmungen in die AGB aufnehmen, die darauf abzielen, die Anwendbarkeit des CPA zu beschränken oder zu umgehen. Continue reading

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Das neue Verbraucherschutzgesetz: Ein Überblick (Teil 2)

Unaufgefordert zugesandte Ware

Das CPA bezieht sich auch auf unaufgefordert zugesandte Waren und Dienstleistungen (Achtung: Waren, die zusätzlich zur Menge, auf die man sich speziell geeinigt hatte, geliefert werden, gelten auch als unaufgefordert zugesandte Ware). Der Verbraucher darf jedoch nicht den Anbieter daran hindern die Waren zurückzuholen. Der Verbraucher ist daher nur bei absichtlichem Eingriff in die Waren und, falls gegeben, für die Kosten, die der Anbieter durch solches Verhalten des Verbrauchers zu tragen hat, haftbar. Die unaufgefordert zugesandte Ware geht auf die Person über, die die Ware rechtmäßig hält, abhängig einzig von etwaigen Rechten einer nicht involvierten Dritt- Partei, sollte jene legitime Rechte an den Waren besitzen. Leider gibt das CPA nicht an, nach welchen Zeitraum der Verbraucher Eigentümer der unaufgefordert zugesandten Waren wird, doch dient dieser Paragraph als Warnung für Anbieter, keine solche Waren und Dienstleistungen zu vertreiben. Continue reading

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Das neue Verbraucherschutzgesetz: Ein Überblick

Das Verbraucherschutzgesetz (“CPA”) trat am 1. April 2011 in Kraft und besteht aus 122 Paragraphen (die sich zu 93 Seiten zusammen addieren, einschließlich der Anhänge) sowie der gesetzlichen Vorschriften zum CPA von weiteren 44 Paragraohen (insgesamt 85 Seiten, einschließlich Anlagen). Das CPA ist wahrscheinlich eins der wichtigsten Gesetze, die in letzter Zeit verabschiedet wurden, und verändert die Spielregeln zwischen Verbraucher und Anbieter in beträchtlicher Weise.

Das Gesetz ist jedoch nur mit Mühe durchzuarbeiten und somit nicht gerade “verbraucherfreundlich” wenn es darum geht, sich mit dessen Inhalten vertraut zu machen. Das CPA wird den Inhalt und die Form der AGB eines Anbieters entscheidend verändern und Anbieter sollten unbedingt sicherstellen, dass deren AGB mit den Bestimmungen des CPA in Einklang stehen. Continue reading

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Aufschiebende Bedingungen beim Immobilienkauf in Südafrika: Vorsicht vor Vertragsunterschrift

(English) In Südafrika werden die meisten Immobilien über Immobilienmakler vertrieben. In vielen Fällen werden Kaufverträge unmittelbar nach ein oder mehreren Besichtigungen mit Hilfe der Makler abgeschlossen, die mit den Interessenten und dem Verkäufer die Vertragsbedingungen aushandeln anhand ihrer jeweiligen Standardverträgen. Anders als in anderen Ländern wie z.B. in Deutschland, muss ein Immobilienkaufvertrag in Südafrika nicht vor einem Notar oder ähnlichen Instanz beurkundet werden, um gültig zu sein und die Parteien können somit den Kaufvertrag untereinander fertigstellen. In der Praxis werden zusätzliche Klauseln oder besondere Bestimmungen oft nicht sorgfältig durchdacht und willkürlich formuliert. Dies hat zur Folge, dass so die Grundlage für gröβere Auseinandersetzungen vor der Übertragung der Immobilie auf den Namen des Käufers geschaffen wird die in manchen Fällen zur Nichtigkeit des Vertrages führen können. Continue reading

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Büroeröffnung Hildebrand Attorneys

Hildebrand Attorneys hat neue Büroräume im Valutagebäude in der Shortmarket Street in Kapstadt bezogen. Die Räumlichkeiten befinden sich auf der obersten Etage, daher auch der Begriff Penthouse Suite auf dem Briefkopf, und bestehen aus einem Konferenzraum, zwei Büros, einem weitläufigen Empfangsraum mit Warteraum und Kantine, sowie einem Archiv und den entsprechenden Toilettenräumen. Continue reading

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